Obtenir un crédit immobilier en France en étant expatrié

De plus en plus d’expatriés envisagent d’investir dans l’immobilier en France, que ce soit pour des raisons d’investissement, de retour au pays ou simplement pour posséder une résidence secondaire. Cependant, obtenir un crédit immobilier en tant qu’expatrié peut être complexe.

À quoi correspond le statut d’expatrié pour une banque ?

Le statut d’expatrié pour une banque fait référence au fait qu’une personne réside à l’étranger pour une période déterminée ou indéterminée, généralement en raison de raisons professionnelles, mais aussi parfois pour des raisons personnelles. Pour une banque, cela signifie que le client réside en dehors du pays où se trouve la banque avec laquelle il traite. 

Pour une banque ce statut implique des considérations spécifiques liées à la résidence à l’étranger, et peut ainsi offrir des services et des produits adaptés à cette situation.

Un crédit immobilier pour les expatriés ? Pourquoi ?

Un crédit immobilier pour les expatriés est un type de prêt hypothécaire spécialement conçu pour les personnes résidant à l’étranger qui souhaitent acheter un bien immobilier dans leur pays d’origine ou dans un autre pays. 

De nombreux expatriés envisagent d’investir dans l’immobilier, que ce soit pour créer un patrimoine, pour préparer leur retraite, ou simplement pour posséder une résidence secondaire. D’autre part, certains expats prévoient de retourner dans leur pays d’origine à terme et ont besoin d’un crédit immobilier pour financer l’achat d’une résidence principale.

Cependant, les taux d’intérêt d’un emprunt immobilier pour les expatriés constituent la première caractéristique distinctive et un point d’intérêt majeur pour les investisseurs. En raison des risques perçus par les banques, ces taux sont généralement plus élevés que ceux du marché.

Quel taux de crédit ? 

Pour les expatriés, il est courant de constater des taux environ 0,5 % plus élevés que la moyenne du marché, bien que cela puisse varier en fonction de la qualité du dossier de l’emprunteur et des politiques des différentes institutions bancaires. 

En moyenne, un expatrié peut s’attendre à un taux d’intérêt de 1,7 % pour un prêt sur 15 ans, et à environ 1,95 % s’il opte pour un remboursement étalé sur 20 ans. Les prêts sur 25 ans (la durée maximum des prêts immobiliers pour les expatriés) sont moins fréquents pour les non-résidents et présentent des taux d’intérêt avoisinant les 2,25 % (sans inclure les assurances). Cependant, les offres peuvent varier considérablement d’une banque à l’autre, chaque établissement ayant sa propre perception du marché et certaines proposant des taux plus compétitifs que d’autres.

Capacité d’endettement 

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Les banques appliquent strictement ce seuil pour les non-résidents, tandis que les résidents à hauts revenus peuvent parfois dépasser cette limite.

Apport personnel 

L’apport personnel revêt également une importance capitale. Il devra probablement représenter entre 10% et 30% du montant à financer. Cependant, dans certains cas jugés plus risqués, certaines banques peuvent exiger un apport de 40%. Il convient de noter que cette exigence n’est pas gravée dans la loi. Dans certains cas, les banques peuvent autoriser l’achat sans apport. Acquérir une propriété sans apport peut s’avérer être une démarche complexe.

En pratique, cet apport servira à couvrir les frais supplémentaires liés à votre acquisition, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie et, le cas échéant, les frais d’agence immobilière si vous faites appel à leurs services.

En exigeant un apport personnel de votre part, le prêteur s’assure que vous avez la capacité de gérer vos finances et d’épargner. En effet, cela démontre que vous êtes capable de rembourser vos mensualités de crédit, ayant adopté de bonnes pratiques financières. Un apport plus conséquent se traduit généralement par des mensualités de crédit moins élevées ou une durée de remboursement plus courte.

Quelles sont les étapes pour obtenir un crédit immobilier pour un expatrié ? 

• Contrôler votre éligibilité au crédit immobilier en tant qu’expatrié

Si vous résidez dans un pays politiquement stable, votre dossier de demande de crédit immobilier en tant qu’expatrié sera plus susceptible d’être accepté, surtout si vous êtes ressortissant étranger vivant dans un pays de l’Union européenne ou dans des pays partenaires clés tels que les États-Unis, l’Australie et le Canada. Cependant, la recevabilité de votre dossier pourrait être plus complexe si vous résidez dans des régions du Moyen-Orient, d’Asie ou d’Afrique, surtout dans des zones sujettes à l’instabilité politique. 

Par ailleurs, disposer d’une situation professionnelle stable est également crucial. Les contrats de travail français ou le détachement à l’étranger facilitent l’obtention du prêt, de même que les contrats locaux avec une entreprise française. En revanche, être employé par une société étrangère avec un contrat local ou être travailleur indépendant peut rendre les banques plus méfiantes lors de l’examen de votre demande.

• Préparez vos documents financiers

Les documents requis pour une demande de crédit immobilier sont nombreux :

• Justificatifs d’identité et de domicile : une copie de votre carte d’identité ou de votre passeport (ainsi que celui de votre conjoint le cas échéant), contrat de mariage ou jugement de divorce, certificat de PACS, livret de famille, factures (électricité, téléphone ou gaz), les 3 dernières quittances de loyer et le contrat de bail pour les locataires, ainsi que les justificatifs de domicile de la personne qui vous héberge à titre gratuit le cas échéant.

• Justificatifs de revenus : les trois derniers bulletins de salaire, un certificat ou contrat de travail, ainsi que le dernier avis d’imposition.

• Situation bancaire : les relevés de comptes des trois derniers mois (ainsi que celui de votre conjoint le cas échéant), votre RIB, les tableaux d’amortissement des prêts en cours (si vous en avez), et un justificatif d’épargne.

• Biens immobiliers éventuels : le titre de propriété ou une attestation notariée de tous les biens, le dernier avis de taxe foncière, les baux des investissements locatifs existants, ainsi qu’une copie du compromis de vente. Cette dernière pièce peut être remplacée par un contrat de réservation ou une promesse de vente du bien à financer.

• Évaluation de votre capacité d’emprunt et pré-approbation 

Il est conseillé d’utiliser des outils en ligne ou de consulter un conseiller financier pour évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation financière et des critères des prêteurs, afin de déterminer le montant que vous pouvez raisonnablement emprunter.

Enfin, demandez une pré-approbation de prêt immobilier auprès des prêteurs sélectionnés, ce qui implique généralement de soumettre votre demande et vos documents financiers pour une évaluation préliminaire de votre admissibilité au prêt. 

• Analyse et finalisation du contrat 

Après avoir comparé et analysé toutes les offres et sélectionné l’offre de prêt immobilier qui vous correspond le mieux, assurez-vous de comprendre tous les termes et conditions du prêt avant de vous engager. 

Ensuite, soumettez une demande officielle de prêt immobilier une fois que vous avez choisi un prêteur et une offre, ce qui implique de remplir les formulaires de demande et de fournir tous les documents nécessaires pour l’examen final de votre demande. 

Si votre demande est approuvée, finalisez l’accord de prêt en signant les documents nécessaires et en répondant à toutes les exigences du prêteur, en veillant à respecter les délais et les conditions fixés pour éviter tout retard ou annulation de l’accord.

Les pièges à éviter !

• Ignorer les taux de change : les fluctuations des taux de change peuvent influencer le coût total de votre prêt immobilier en devises étrangères. Gardez à l’esprit les variations potentielles et protégez-vous contre les risques de change si nécessaire.

• Ne pas évaluer les frais annexes : outre les frais d’achat immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte les frais annexes tels que les frais de transfert de fonds internationaux, les frais de change, les frais de notaire et les frais juridiques.

• Sous-estimer les risques : évaluez soigneusement les risques liés à votre situation d’expatrié, tels que les fluctuations économiques, les restrictions de change et les variations des taux de change. Disposez d’une marge de manœuvre financière pour faire face à ces risques potentiels.