Le prêt relais immobilier : La solution de crédit pour acheter avant de vendre

Imaginez ce prêt relais comme un pont financier temporaire. Il vous permet de traverser en toute sérénité d’une propriété à l’autre, sans avoir à attendre que la vente de votre premier bien immobilier soit finalisée. C’est une solution qui peut vraiment changer la donne pour votre projet immobilier. Alors, plongeons ensemble dans le monde des prêts relais pour voir comment ce levier financier peut vous aider.

Qu’est-ce qu’un crédit relais, au juste ?

Alors, concrètement, qu’est-ce qu’un crédit relais ? C’est tout simple : il s’agit d’un prêt à court terme que la banque vous accorde en se basant sur la valeur de votre bien actuel. C’est une avance d’argent pour vous permettre de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, sans attendre de recevoir les fonds de votre vente.

Ce type de prêt est donc réservé aux personnes qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent acheter un nouveau logement. Si vous achetez pour la première fois, ce crédit ne vous concernera pas. L’idée est vraiment de faire la jonction, le « relais », entre deux transactions immobilières.

Comment fonctionne un prêt relais ? Le mécanisme décortiqué

Le fonctionnement du prêt relais est assez logique. La banque ne va évidemment pas vous prêter l’intégralité de la valeur de votre maison sur un simple sourire. Voici les étapes clés pour comprendre comment cela se passe :

1. L’estimation de votre bien : D’abord, il faut faire estimer la valeur de votre bien actuel. La banque se basera sur cette estimation (et demandera souvent la sienne) pour calculer le montant qu’elle peut vous avancer.

2. L’avance de la banque : La banque vous prête alors une partie de cette valeur, généralement entre 50 % et 80 %.

3. L’achat du nouveau bien : Avec cette somme, vous pouvez financer votre nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien.

4. La vente et le remboursement : Une fois votre premier logement vendu, vous utilisez l’argent de la vente pour rembourser le prêt relais en une seule fois.

La durée du prêt relais est généralement de 12 mois, et elle peut être prolongée une fois, pour un total de 24 mois. Vous avez donc jusqu’à deux ans pour finaliser la vente de votre bien immobilier.

Les différents types de prêts relais : Lequel est fait pour vous ?

Il n’existe pas un seul, mais plusieurs types de crédit relais. Votre choix dépendra principalement de la différence de prix entre le bien que vous vendez et celui que vous achetez.

Le prêt relais sec : quand votre future vente couvre votre achat

On parle de prêt relais sec lorsque la valeur du bien que vous achetez est inférieure ou égale à la valeur du bien que vous vendez. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin d’un crédit immobilier complémentaire.

• Exemple concret : Vous vendez un appartement à Paris estimé à 400 000 € pour acheter une maison en province à 300 000 €. L’argent de la vente suffira amplement à couvrir votre achat. Le prêt relais vous avance simplement les fonds pour ne pas rater la maison. C’est un prêt relais pur, sans autre crédit à côté.

Le prêt relais adossé : un coup de pouce pour votre projet immobilier

Le cas le plus fréquent est celui où le nouveau logement est plus cher que l’ancien. On parle alors de prêt relais adossé. Ici, le prêt relais est « adossé » à un prêt immobilier classique pour financer la différence.

• Exemple concret : Vous vendez votre appartement à 250 000 € pour acheter une maison plus grande à 350 000 €. Le prêt relais peut vous avancer une partie des 250 000 €, et pour les 100 000 € restants (et plus), vous devrez souscrire un prêt immobilier classique. Le crédit relais et un prêt immobilier sont donc combinés.

Comment est calculé le montant du prêt relais ?

C’est une question cruciale : combien pouvez-vous réellement emprunter ? Le calcul du montant du prêt relais est une sécurité pour vous et pour la banque.

La règle générale est que la banque vous prêtera entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien à vendre. Le plus souvent, ce sera autour de 70 %. Pourquoi pas 100 % ? Pour se garder une marge de sécurité si jamais vous devez baisser votre prix de vente pour trouver un acheteur.

De plus, si vous avez encore un crédit immobilier en cours sur ce bien, la banque déduira le capital restant dû du montant du prêt relais.

Exemple de calcul du montant d’un prêt relais :

Imaginons que vous souhaitiez obtenir un prêt relais.

Comment rembourser le prêt relais ? Franchise partielle ou totale

Le remboursement du prêt relais est particulier, car vous le soldez en une seule fois à la fin. Cependant, pendant la durée du prêt, que se passe-t-il avec les intérêts ? Vous avez généralement deux options. C’est ce qu’on appelle la « franchise ».

La franchise partielle : payer les intérêts chaque mois

Avec un prêt relais avec franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts du prêt et la cotisation d’assurance. Le capital, lui, sera remboursé en une fois, grâce à l’argent de la vente. Cette option est intéressante car elle évite que les intérêts ne s’accumulent et ne génèrent eux-mêmes des intérêts.

La franchise totale : tout rembourser à la fin

Avec le relais avec franchise totale, vous ne payez rien du tout chaque mois (sauf l’assurance). Les intérêts s’accumulent et seront payés en même temps que le capital à la fin. C’est une solution confortable à court terme, mais attention : elle est plus coûteuse, car les intérêts non payés produisent eux-mêmes des intérêts. C’est le principe des intérêts capitalisés.

Les avantages et les risques d’un crédit relais

Comme toute solution financière, le prêt relais présente des avantages mais aussi des points de vigilance.

Les points forts : pourquoi c’est une bonne idée ?

• Saisir une opportunité : Le principal avantage est de pouvoir acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le vôtre. Fini le risque de voir la maison de vos rêves vous passer sous le nez !

• Éviter une location : Pas besoin de déménager deux fois en passant par une location temporaire entre la vente et l’achat. Cela représente une économie de temps, d’argent et de stress.

• Vendre sans précipitation : Vous n’êtes pas obligé de brader votre bien pour vendre vite. Vous avez jusqu’à deux ans pour trouver le bon acheteur au bon prix.

Les points de vigilance : ce qu’il faut savoir avant de souscrire un prêt relais

• Un coût plus élevé : Le taux d’un prêt relais est souvent un peu plus élevé que celui d’un prêt immobilier classique, car il est considéré comme plus risqué pour la banque.

• Le risque de mévente : Le principal risque est de ne pas réussir à vendre votre bien dans le délai de 24 mois. C’est un des plus grands risques d’un crédit relais.

• Une estimation juste : Le succès de l’opération repose sur une estimation réaliste de votre bien. Une surévaluation pourrait compliquer la vente et votre plan de financement.

Comment obtenir un prêt relais ? Les étapes clés

Pour souscrire un prêt relais, la démarche est similaire à celle pour un crédit immobilier classique.

1. Faites estimer votre bien : C’est le point de départ. Avoir une ou deux estimations d’agences immobilières est une bonne base pour discuter avec votre banquier.

2. Préparez votre dossier : Rassemblez tous les justificatifs nécessaires (revenus, charges, titre de propriété, estimations du bien, etc.). Un dossier solide rassurera les établissements de crédit.

3. Comparez les offres : Ne vous arrêtez pas à votre banque. Faites jouer la concurrence pour obtenir un prêt aux meilleures conditions. Un courtier peut vous y aider.

4. N’oubliez pas l’assurance : Comme pour tout crédit immobilier, une assurance emprunteur sera exigée pour garantir le remboursement du prêt relais en cas de coup dur.

5. Signez l’offre : Une fois la meilleure offre trouvée, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de crédit.

Et si la vente de votre bien immobilier n’arrive pas à temps ?

C’est la crainte de tous les emprunteurs. Que se passe-t-il si, à l’échéance du prêt, votre bien n’est toujours pas vendu ? Pas de panique, des solutions existent, même si elles ne sont pas idéales.

• Baisser le prix de vente : C’est souvent la première solution. Un prix trop élevé est la principale raison d’une vente qui traîne.

• Prolonger le prêt : Dans certains cas, si vous avez un compromis de vente signé, la banque peut accepter de prolonger le prêt relais de quelques mois.

• Transformer le prêt relais en prêt classique : C’est la solution de dernier recours. La banque peut accepter de transformer le prêt relais en prêt classique amortissable. Cependant, cela n’est possible que si votre taux d’endettement le permet, car vous vous retrouverez à rembourser deux crédits sur le long terme.

Le prêt relais est une solution de financement très efficace pour fluidifier un parcours d’achat-revente. Il vous offre une flexibilité précieuse sur le marché immobilier. Cependant, ce n’est pas une décision à prendre à la légère. Elle demande une bonne préparation, une estimation juste de votre bien et une analyse attentive de votre capacité à gérer les risques. Bien utilisé, cet outil vous permettra de réaliser votre projet immobilier en toute quiétude.