Prêt relais simulation : Le guide complet pour réussir votre achat-revente immobilier

Mais comment savoir si c’est la bonne option pour vous ? Et surtout, comment ça marche concrètement ? Pas de panique ! Nous allons tout vous expliquer simplement. Grâce à ce guide et à nos conseils pour une bonne simulation de prêt relais, vous aurez toutes les cartes en main. L’objectif est de vous aider à y voir plus clair dans votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Imaginez que vous êtes sur une rive (votre maison actuelle) et que vous voulez traverser sur l’autre rive (votre future maison). Le prêt relais est tout simplement le pont qui vous permet de passer de l’une à l’autre sans tomber à l’eau !

Concrètement, le prêt relais est un crédit à court terme, une sorte d’avance que la banque vous accorde pour acheter votre nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le vôtre. La durée de ce prêt est généralement de 12 à 24 mois, le temps de trouver tranquillement un acheteur pour votre bien actuel.

Les caractéristiques du prêt relais

Le montant du prêt relais est calculé en fonction de la valeur de votre bien à vendre. En général, la banque vous prête entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre logement. Pourquoi pas 100 % ? C’est une marge de sécurité pour la banque au cas où vous vendriez un peu moins cher que prévu.

Si vous avez encore un crédit immobilier en cours sur votre premier logement, la banque déduira le capital restant dû du montant du prêt relais. C’est logique, car une partie de l’argent de la vente servira à rembourser ce premier crédit.

Les différents types de prêt relais

Il existe principalement deux formules pour un prêt relais. Le choix dépendra surtout du prix de votre nouveau bien immobilier par rapport à l’ancien.

Le prêt relais sec : simple et direct

On parle de prêt relais sec lorsque l’argent de la vente de votre maison suffit à payer entièrement votre nouvel achat. C’est souvent le cas si vous achetez plus petit ou si vous déménagez dans une région où l’immobilier est moins cher.

Avec ce type de prêt, vous n’avez pas besoin d’un prêt immobilier complémentaire. C’est une simple avance. Une fois votre bien immobilier vendu, vous remboursez intégralement le prêt relais, et c’est terminé !

Le prêt relais adossé : pour voir plus grand

Si, au contraire, votre nouveau bien est plus cher que l’ancien, vous aurez besoin d’un prêt relais adossé (aussi appelé prêt relais couplé ou jumelé). Ici, le prêt relais est « adossé » à un nouveau prêt immobilier classique qui vient compléter le financement.

Pendant la période de transition, jusqu’à la vente de votre bien, vous paierez les intérêts du prêt relais et les mensualités de votre nouveau crédit. Une fois la vente conclue, l’argent reçu servira à rembourser totalement le prêt relais. Vous pourrez même utiliser le surplus pour faire un remboursement anticipé sur votre prêt long terme, souvent sans pénalités.

Tableau comparatif : Prêt relais sec vs Prêt relais adossé

Pourquoi faire une simulation de prêt relais ?

Faire une simulation et calcul de votre prêt relais est une étape indispensable. C’est un peu comme regarder la météo avant une grande randonnée : ça vous évite les mauvaises surprises !

Un simulateur de prêt relais vous permet de :

• Estimer le montant que vous pouvez emprunter : en fonction de la valeur de votre bien, du capital restant dû et de votre apport, vous saurez de quelle somme vous disposez pour l’achat du nouveau bien.

• Anticiper le coût total : un simulateur vous donnera une idée claire des mensualités, du taux du prêt relais et des frais annexes.

• Choisir le bon montage : grâce à la simulation, vous verrez plus facilement si un prêt relais sec suffit ou s’il vous faut un prêt relais adossé.

Comment utiliser un simulateur et comprendre le calcul de votre prêt relais ?

Remplir un simulateur est souvent très simple. Voici les informations que vous devrez généralement renseigner pour votre simulation et calcul :

• Votre bien à vendre : son prix de revente estimé et le capital restant dû si vous avez encore un crédit.

• Le bien à acquérir : son prix (hors frais de notaire) et s’il est neuf ou ancien.

• Votre nouveau financement : votre apport personnel (en dehors de l’argent de la vente), et la durée du prêt souhaitée.

Le calcul du montant du prêt relais en détail

La banque calcule le montant de votre prêt relais avec une formule simple :
Montant du prêt relais = (Pourcentage de la valeur estimée du bien) – Capital restant dû

Le pourcentage appliqué par la banque est en général de 70 %.

Exemple concret :
Vous vendez un appartement estimé à 300 000 €. Il vous reste 50 000 € de crédit immobilier à rembourser.
La banque vous avancera : (70 % de 300 000 €) – 50 000 € = 210 000 € – 50 000 € = 160 000 €.
Le montant de votre prêt relais sera donc de 160 000 €.

Comment rembourser un prêt relais ?

Le remboursement du prêt relais est aussi particulier. Vous avez deux options pour les intérêts :

1. La franchise partielle : chaque mois, vous ne payez que les intérêts (et l’assurance). Vous remboursez le capital en une seule fois, après la vente du bien.

2. La franchise totale : vous ne payez rien du tout (sauf l’assurance) jusqu’à la vente. À ce moment-là, vous remboursez d’un coup le capital et tous les intérêts accumulés. Attention, cette solution est souvent plus coûteuse, car les intérêts non payés produisent eux-mêmes des intérêts.

Quels sont les taux et les frais à prévoir ?

Le coût d’un prêt relais ne se limite pas aux seuls taux d’intérêt. Il est important de prendre en compte tous les frais pour avoir une vision juste de votre projet immobilier.

Les taux d’intérêt actuels

Les taux d’intérêt d’un prêt relais sont souvent un peu plus élevés que ceux d’un prêt immobilier classique, car c’est un crédit de courte durée. Actuellement, les taux moyens se situent autour de 4%. Cependant, ce chiffre peut varier en fonction de votre profil et de la banque. Avoir un bon dossier et comparer les offres est donc essentiel pour obtenir le meilleur taux.

Les autres frais à ne pas oublier

En plus des taux, d’autres frais s’ajoutent au coût d’un prêt relais :

• Les frais de dossier.

• Les frais de garantie (hypothèque ou caution).

• L’assurance emprunteur, qui est obligatoire.

• Les frais de notaire pour l’achat du nouveau bien.

• Parfois, des frais d’estimation si la banque demande une expertise de la valeur du bien à vendre.

Comment obtenir votre prêt relais sans stress ?

Pour que votre demande de prêt relais se passe comme sur des roulettes, une bonne préparation est la clé.

Les conditions pour obtenir un prêt relais

Pour souscrire un prêt relais, vous devez bien sûr être déjà propriétaire. Les banques regarderont attentivement :

• Votre situation financière : des revenus stables et un taux d’endettement maîtrisé sont indispensables.

• La qualité de votre bien à vendre : un logement attractif, situé dans une zone où la demande est forte, rassurera la banque.

• Une estimation réaliste : faire estimer votre bien immobilier par un professionnel est crucial. Un prix juste facilite une vente rapide.

Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas à vendre ?

C’est la grande question qui inquiète beaucoup d’emprunteurs. Si, à l’échéance du prêt relais (généralement après 24 mois), votre bien actuel n’est toujours pas vendu, plusieurs solutions existent. La première est de contacter votre banquier pour transformer le prêt relais en un crédit immobilier classique. Une autre option peut être de baisser le prix de vente pour attirer plus d’acheteurs.

Le prêt relais est une solution très pratique pour ne pas passer à côté d’une belle opportunité immobilière. Cependant, ce n’est pas une décision à prendre à la légère. La clé du succès est de bien préparer son projet, de faire une simulation précise et de ne pas surévaluer la valeur de votre bien. En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que votre projet d’achat-revente se déroule en toute sérénité.